Maklersprech auf verständlich

Grundsätzlich kostet der Makler nur dann etwas (nämlich „Provision“ oder „Courtage“), wenn ein sogenannter „Hauptvertrag“ zustande kommt.

Der Hauptvertrag ist bei Kauf/Verkauf der notarielle Kaufvertrag. Der Hauptvertrag kann auch ein Miet- oder Pachtvertrag sein.

Die Höhe der Provision steht immer klar im Exposé und im Maklervertrag.

Die meisten Makler vereinbaren 3,57% Provision (inkl. 19% MwSt.) für Käufer und Verkäufer. So handhaben wir das auch bei scivendo. Manche Makler vereinbaren eine sogenannte „Innenprovision“, d.h. der Verkäufer bezahlt Provision, für den Käufer ist der Deal provisionsfrei.

Wichtig: Besichtigungen sind immer kostenlos und unverbindlich, zumindest bei uns. Der Makler bekommt grundsätzlich Provision (nur) dann, wenn es zum Verkauf / Kauf oder zur Pacht / Miete kommt.

Aus Datenschutz- und Sicherheitsgründen. Erst nach der Identifizierung der Kaufinteressenten nennt der Makler die genaue Adresse. Dies dient auch dem Schutz des Verkäufers und des Objekts selbst. Verkäufer möchten in der Regel nicht, dass Interessenten unangekündigt vor ihrem Haus stehen, was ja auch verständlich ist.

Ja, es ist wie so oft: Grundsätzlich können, bzw. dürfen Sie das auch selbst machen. Es gibt keine Vorschrift, einen Makler einzuschalten.

So wie Sie auch selbst Ihre Fliesen verlegen können oder den Dachboden ausbauen können. Manchmal klappt das ganz gut, manchmal nicht so gut.

Und wie immer: Jemand, der etwas regelmäßig (und beruflich) macht, macht es wahrscheinlich besser, als jemand, der es nur selten oder manchmal macht. Das ist logisch, oder?

Der Makler ist grundsätzlich ein ausgebildeter Experte mit Erfahrung. In der Regel wird er also viele Dinge rund um den Verkauf / Kauf einer Immobilie naturgemäß einfach besser können.

Denken Sie beispielsweise an die folgenden Themen:

• Rechtssichere Texte im Exposé und in den Ausschreibungen (Haftung, Gewährleistung, Mängel bei der Immobilie!)
• Gute Fotos und Videos, nachbearbeitet, im richtigen Licht und mit den richtigen Texten versehen (Es bedarf der Technik, dem Wissen, der Software, dem Können)
• Beschaffung aller notwendiger Unterlagen (Grundrisse, Bauakte, Katasterpläne, Wohnflächenberechnung etc.)
• Den „richtigen“ Angebotspreis ermitteln (Seriöse Marktpreisermittlung anstatt die schnelle Online - App, die mal „irgendwas rechnet“)
• Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten, um „Besichtigungstourismus“ zu vermeiden (Lieber wenige „richtige“ Besichtigungen, als etliche sinnlose Termine, oder?)
• Vorbereitung des Notartermins und Begleitung zum Notar (Sichere Abwicklung des Immobiliengeschäfts)

Am langen Ende kostet der Makler zwar etwas Geld, bezahlt sich aber auf Grund der schnelleren und rechtssicheren Abwicklung in Verbindung mit tendenziell höheren Verkaufspreisen quasi von selbst.

Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung schreiben dem Makler (als gewerblichem Anbieter) vor, einem „Verbraucher“ gegenüber bestimmte Dinge offen zu legen oder mitzuteilen, beispielsweise Infos und Dokumente zu den Themen Datenschutz, Widerrufsrecht usw. Dies ist völlig gängige Praxis bei allen Immobilienmaklern. Es „passiert“ auch nichts und es entstehen keine Kosten. Kosten entstehen beim Makler immer erst, wenn es zu einem Hauptvertrag kommt, also beispielsweise zu einem notariellen Kaufvertrag.

Der Maklervertrag regelt lediglich die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Vermittlung – also Transparenz und Fairness für beide Seiten. Eine Besichtigung verpflichtet Sie zu nichts und es entstehen keine Kosten. Kosten entstehen beim Makler immer erst, wenn es zu einem Hauptvertrag kommt, also beispielsweise zu einem notariellen Kaufvertrag.

Das ist verständlicherweise tatsächlich etwas irreführend. Die Rechtsprechung verpflichtet den Makler dazu, diese Formulierung zu verwenden. Tatsächlich entstehen erst einmal keine Kosten. Kosten entstehen beim Makler immer erst, wenn es zu einem Hauptvertrag kommt, also beispielsweise zu einem notariellen Kaufvertrag.

Der Makler muss wissen, mit wem er es zu tun hat – er haftet gegenüber dem Eigentümer und braucht Ihre vollständigen Kontaktdaten, um Sie rechtssicher zu informieren. Außerdem ist jeder Immobilienmakler dazu verpflichtet, die vollständigen Kontaktdaten aller Beteiligten an Immobiliengeschäften zu identifizieren (Geldwäschegesetz).

„Reserviert“ heißt: Es gibt einen konkreten Kaufinteressenten, aber noch keinen Kaufvertrag. Erst mit dem Notarvertrag gilt das Objekt als „verkauft“.

An Transparenz, vollständigen Unterlagen, klaren Antworten, an Zuverlässigkeit (Rückrufe, Präsenz, Einhaltung von Absprachen), an Fachkenntnis und einem offenen Umgang mit allen Fragen – genau das ist unser Anspruch bei scivendo.

Im Grundbuch steht, wem die Immobilie gehört, welche Rechte oder Belastungen darauf liegen (z. B. Wegerechte, Hypotheken) und in welchem Flurstück sie liegt. Es ist sozusagen der „Personalausweis“ einer Immobilie.

Ja, jederzeit. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Als Eigentümer dürfen Sie beim zuständigen Grundbuchamt oder über einen Notar einen aktuellen Auszug anfordern. Das geht meist auch online über das Amtsgericht.

Nur mit einem sogenannten „berechtigtem Interesse“ – also in der Regel über den beauftragten Makler oder den Notar, wenn Sie sich konkret für den Kauf entschieden haben. Vorher darf das Amt aus Datenschutzgründen keine Einsicht gewähren. Dies dient einfach dem Schutz der jeweiligen Eigentümer.

Der Hauptvertrag ist der Vertrag, den die Beteiligten am Ende abschließen wollen und für dessen Vermittlung sie einen Makler beauftragen. Beim Immobilienkauf ist der Hauptvertrag also der notarielle Kaufvertrag. Bei Vermietung/Verpachtung ist der Hauptvertrag der Miet- oder Pachtvertrag.

Der Maklervertrag ist demzufolge nicht der Hauptvertrag!

Ja, ab der Unterschrift beim Notar ist der Kaufvertrag für beide Seiten bindend.

Grundsätzlich alle, die der Verkäufer kennt. Der Verkäufer haftet für verschwiegene Mängel. Dies kann im schlimmsten Fall bis zur Rückabwicklung eines Kaufvertrags führen. Daher, und so handhaben wir das auch bei scivendo, ist es immer gut, mit Käufern und Verkäufern über alle positiven und negativen Aspekte einer Immobilie transparent zu sprechen.

In der Regel nicht. Rücktritt oder Rückabwicklung sind grundsätzlich in bestimmten Fällen zwar möglich, aber die Hürden sind hoch. Es gibt beim notariellen Kaufvertrag kein „Rücktrittsrecht“, wie Sie das vom Versandhandel her kennen. Grundsätzlich gilt: Unterschrieben ist unterschrieben.

Grundsätzlich läuft die Kommunikation über den Makler, bzw. über uns als scivendo. Der Makler vertritt die Interessen beider Seiten und sorgt für einen fairen Ablauf.

Dann bleibt die Provisionspflicht trotzdem bestehen, weil der Kontakt durch den Makler zustande kam.

Der Energieausweis zeigt, wie energieeffizient ein Gebäude ist – ähnlich wie das Energielabel bei Elektrogeräten. Die ausgewiesenen Energieeffizienzklassen reichen von „A“ (sehr gut) bis „H“ (schlechteste Kategorie).

Spätestens bei der Besichtigung händigt der Makler den Energieausweis aus.

Durch Vergleichswerte, Standortanalysen, Bewertung von Zustand und Ausstattung der Immobilie und nicht zuletzt auf Grund von Erfahrung. Meistens werden dazu softwaregestützte Bewertungstools eingesetzt, die auch von Kreditinstituten genutzt werden. So machen wir das bei scivendo auch.

Im Netz gibt es zahlreiche Bewertungsrechner, in die man ein paar Daten eingibt und die einem nach wenigen Sekunden den „Wert“ der Immobilie nennen.

Wir bei scivendo sind der Meinung, dass diese Bewertungen eventuell eine erste Tendenz aufzeigen können. Am Ende können diese Tools aber keinen realistischen Marktwert aufzeigen. Erfahrungsgemäß weichen die hier präsentierten „Immobilienwerte“ mitunter erheblich von den tatsächlichen Marktwerten ab.

So denken viele private Verkäufer und es ist ja auch nachvollziehbar. Das Ergebnis ist aber leider häufig suboptimal. Warum?

Setzt man den Preis einer Immobilie (viel) zu hoch an, also „nicht marktgerecht, wird man keine oder wenige „echte“ Kaufinteressenten bekommen. Die Immobilie steht vergleichsweise lange im Angebot. Dies führt zur ersten Preissenkung, dann zur zweiten, dann zur dritten. Die Immobilie wird zeitgleich von Suchenden beobachtet. Diese Menschen bekommen das Gefühl „oh, das stimmt etwas nicht. Die Immobilie scheint ein Problem zu haben“. Die Abwärtsspirale setzt sich fort.

Am Ende wird häufig ein niedrigerer Kaufpreis erzielt, als wenn von Anfang an ein marktgerechter Angebotspreis veröffentlicht worden wäre.

Im ersten Schritt begutachten wir als Immobilienmakler die Immobilie und nehmen eine Marktpreisermittlung vor. Diese stimmen wir mit dem Verkäufer ab.

Anschließend führen wir das ganze Marketing (Inserate, Fotos, Exposés etc.) inkl. Besichtigungen durch.

Sind sich Verkäufer und Käufer einig, organisieren wir den Notartermin.

Sind alle Formalitäten erledigt, wird der Kaufpreis gezahlt und die Immobilie übergeben.

Danach wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Wir begleiten Käufer und Verkäufer bei all diesen Schritten und stehen für Fragen jederzeit zur Verfügung.

Ja. Ein Immobilienkauf ist in Deutschland nur mit notarieller Beurkundung rechtsgültig.

Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Schlüsselübergabe; meist mit einem Protokoll über Zählerstände, Schlüssel etc.
Wir von scivendo begleiten diese Übergabe, so dass diese fair und sicher abläuft.

Der Notar liest den Vertrag vor, erklärt ihn und stellt sicher, dass beide Parteien alles verstanden haben. Anschließend wird unterschrieben.

Im Vorfeld verschickt der Notar den Kaufvertragsentwurf an beide Parteien, so dass vor dem eigentlichen Notartermin Fragen und Änderungswünsche geklärt werden können.

Wenn Sie Fragen zum Kaufvertragsentwurf haben, sprechen Sie uns gerne an.

Wenn Ihnen die Immobilie gefällt, besprechen Sie mit dem Makler die nächsten Schritte – Finanzierungsbestätigung, Unterlagen, Notarvorbereitung. Wir von scivendo begleiten Sie gerne durch alle Schritte und beantworten Ihre Fragen.

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Kauf / Verkauf einer Immobilie anfallen, unabhängig des reinen Verkaufspreises. Dies sind also Kosten für den Notar, für Grundbucheintragungen, die Grunderwerbssteuer usw. Als Richtwert kann hier 10% des Kaufpreises angesetzt werden.

Weil sie zeigt, dass Sie die Immobilie tatsächlich finanzieren können – also dass Ihre Bank den Kauf grundsätzlich begleitet. Das gibt auch dem Verkäufer Sicherheit und verhindert Enttäuschungen auf beiden Seiten. Sie ist kein Zwang, aber ein wichtiger (und ganz normaler) Schritt, wenn Sie die Immobilie wirklich kaufen möchten.