Was ist mein Haus wert?
Wie seriöse Immobilienmakler Ihre
Immobilie bewerten
Wer mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie zu verkaufen, möchte natürlich gerne wissen, wie viel Geld er wohl dafür bekommen kann.
Je mehr, desto besser. Das ist der Wunsch der meisten Eigentümer. Nachvollziehbar und menschlich.
Wie gehen unseriöse Bewerter gerne vor?
Mit diesem Wunsch lässt sich leicht spielen und unseriöse Bewerter nutzen dieses Bedürfnis gerne. Da wird dem Eigentümer allzu gerne mal ein viel zu hoher Marktpreis zugesichert, in dem Wissen, dass dieser wohl nicht zu realisieren ist. Das Ziel: zunächst den Vermarktungsauftrag zu erhalten. Bleibt die erwartete Nachfrage anschließend aus, wird der Eigentümer nach einigen Wochen oder Monaten mit der Realität des Marktes konfrontiert – und der Angebotspreis schrittweise reduziert.
Die „schnellen“ Bewertungstools im Netz
Die Alternative sind die Bewertungstools, die man zuhauf im Netz und auf Maklerwebseiten findet, auch auf unserer.
Was leisten diese Tools? Mit nur wenigen Eckdaten, wie beispielsweise Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Immobilientyp sowie der Anschrift spucken diese Tools meistens eine Marktpreisspanne aus.
Die Marktpreisspanne Ihrer Immobilie: 250.000,- bis 320.000,- Euro.
Solche Tools arbeiten automatisiert mit großen Mengen an Immobilien- und Marktdaten. Aus den eingegebenen Eckdaten und verfügbaren Vergleichsdaten errechnen sie innerhalb weniger Sekunden eine Preisspanne.
Was ein Online-Tool naturgemäß nur eingeschränkt erfassen kann, sind Besonderheiten des konkreten Objekts: der tatsächliche Modernisierungszustand, die Qualität der Ausstattung, Besonderheiten des Grundstücks, die unmittelbare Mikrolage – und nicht zuletzt der Eindruck, den eine Immobilie vor Ort vermittelt.
Für eine erste, ganz schnelle Einschätzung ist das natürlich in Ordnung. Man erhält zumindest einmal eine grobe Orientierung, wohin die Reise gehen könnte. Für die Vermarktung einer Immobilie sind diese Tools aber nicht zu empfehlen, da viel zu ungenau.
Wie bewerten denn seriöse Immobilienmakler oder Immobiliengutachter?
Seriöse Bewerter erkennen Sie grundsätzlich daran, dass diese zu Ihrer Immobilie kommen, um diese zu bewerten.
Der Eindruck vor Ort, die Nachbarn, die Lage im Ort, die Anfahrt. Wie fühlt es sich an, hier zu wohnen?
Denn vieles, was der Bewerter vor Ort wahrnimmt, werden später auch Kaufinteressenten wahrnehmen. Und diese Eindrücke beeinflussen die Attraktivität einer Immobilie – und damit letztlich auch ihre Zahlungsbereitschaft.
Und weiter:
Für die professionelle Immobilienbewertung stehen drei etablierte und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelte Verfahren zur Verfügung:
a. Sachwertermittlung
Beim Sachwertverfahren stehen vereinfacht gesagt Grundstück und Gebäude im Mittelpunkt. Aus Bodenwert, Herstellungskosten des Gebäudes, Alter und weiteren wertrelevanten Merkmalen wird zunächst ein rechnerischer Sachwert ermittelt. Anschließend wird berücksichtigt, wie der Markt vergleichbare Immobilien tatsächlich bewertet.
b. Ertragswertermittlung
Bei der sogenannten Ertragswertermittlung wird der Immobilienwert ermittelt, der sich auf Grund des „Ertrags“ einer Immobilie kalkulatorisch ergibt. Dieses Verfahren wird insbesondere bei vermieteten Immobilien, zum Beispiel Mehrfamilienhäusern angewandt.
c. Vergleichswertermittlung
Bei der sogenannten Vergleichswertermittlung werden vergleichbare Immobilien bzw. tatsächlich realisierte Kaufpreise geeigneter Vergleichsobjekte mit ähnlicher Ausstattung, ähnlichem Baujahr, ähnlichem Zustand usw. miteinander verglichen. In größeren Städten mit vielen Vergleichsobjekten funktioniert das naturgemäß besser, als in (ländlichen) Regionen mit wenig Vergleichsobjekten.
Und welcher Wert ist nun der richtige?
Eine professionelle Immobilienbewertung liefert eine fundierte Grundlage. Trotzdem verkauft sich eine Immobilie nicht nach einer mathematischen Formel. Entscheidend ist am Ende der Markt: Wie viele geeignete Käufer gibt es? Welche Alternativen haben diese? Wie wird die Immobilie wahrgenommen und welche Zahlungsbereitschaft besteht?
Deshalb verbinden wir bei scivendo die rechnerische Bewertung mit der Einschätzung der Immobilie vor Ort und der aktuellen Marktsituation.
Fazit:
Für die schnelle Bewertung ist ein Online – Tool sicherlich hilfreich. Sie erhalten hier eine erste Orientierung.
Für eine fundierte Bewertung empfiehlt es sich, einen seriösen Immobilienbewerter zu kontaktieren. Denn beim Immobilienverkauf geht es nicht darum, den höchsten Wert versprochen zu bekommen. Es geht darum, den Wert möglichst realistisch einzuschätzen – und daraus die richtige Verkaufsstrategie abzuleiten.